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賃居安全宣導 / 契約範本及應注意事項

契約範本及應注意事項
PS:說明方式:粗體字為契約範本,範本下之細、小字為應注意事項。
立契約書人: 
出租人______________(以下簡稱為甲方) 
承租人_______________(以下簡稱為乙方) 
乙方連帶保證人_____________________(以下簡稱為丙方)
1.     訂約時應先確定訂約者之身分,即房東是否為房屋所有權人或有權出租者,可請對方出示身分證或駕照等證明身分之文件及房屋所有權狀或房屋稅單,以確定是屋主本人。
2.     若是向二房東租屋,需注意大房東是否反對轉租,如果大房東與二房東的契約中有反對轉租的約定,則將來大房東終止與二房東的租約時,房客的權益會受到損失。
3.     依民法四四三條規定,當屋主是二房東時將房屋予以全部轉租給其他房客時,是無效的,因此僅能部份轉租才存在有效的租賃關係。
4.     若立契約書人中有一方為未成年人,最好取得法定代理人之同意,以免因事後法定代理人不同意而產生困擾。但如事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),縱使未得法定代理人同意,租約仍然有效。
5.     此處出租人及承租人、連帶保證人名稱記載,一定要與契約書最後的簽名處記載一致,以免發生爭議。
茲因房屋租賃事件,雙方合意訂立本契約,並約定條款如左: 
租賃契約的訂立應建構在雙方合意之基礎上審慎行之。
第一條:租賃標的所在地、使用範圍及使用目的
1.     房屋座落:____()____ (鄉、市、區)____ ____ ____ )____________________樓。
2.     使用範圍:右述房屋
整層(________________衛)
3.     套房(____間)\雅房(_____間)
4.     使用坪數為_____坪,屋齡_____年。
5.     使用目的:住家\營業\其他___________ 
使用傢俱:_____________________ 
1.     訂約前應先確定欲承租房屋的結構是否安全,防火防盜等防災及逃生設備是否齊全,並注意房屋四周的環境,是否是頂樓加蓋或是地下防空避難室。
2.     如有意願承租該棟房屋時,另應注意房屋是否為合法建物或是違建物。為慎重起見,房客可以記下門牌號碼,並向屋主探詢地號與房屋建號即可至當地地政事務所申請該建物的登記簿謄本。從登記簿謄本可以看出誰是所有權人,有無遭法院查封....等各種情況。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以申請調閱。(但如為三、四十年以上的房子,有可能是未登記建物,但不算是違章建築。)
3.     確定房屋出租的範圍,是否僅供住家或可供營業用;或是否附傢俱使用等均應詳予約定,因為此會涉及到房東應交付給房客的房屋狀態,以及未來租賃關係終止時,房客應返還如何狀態的房屋及有關設備。
4.     交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有傢俱,應以列清單註明為宜。
第二條:租賃期間 
1.     自民國____ ____ ____日起至民國年________日止,共計________ 月。
2.     其他:
2.1.租約如未到期,而房屋被轉賣或被法院拍賣時,依民法四二五條之規定: 
(1) 如租約未經法院公證,且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約,租約對新屋主並不繼續存在,新房東有權解除租約。
(2) 如租約為未經法院公證之五年以內定期租約,並不影響房客權益,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿。
2.2.如覺得房屋狀況令人滿意時,可向房東爭取租屋期滿後的優先承租權,事先在契約中加訂「租約期滿,原房客有優先承租權」之條文,並可事先協調漲價幅度及時間。
第三條:租金及押租金 
1.     租金為□ 每月\ □ 每學期新臺幣_______________________________整。 
2.     乙方應於每學期________日\每月____日前給付甲方。 
3.     押租金為新臺幣___________________元整。乙方應於簽訂本約之同時給付甲方。甲方應於契約終止或期限屆滿,乙方騰空並交還房屋時,扣除乙方使用所必須繳納之費用後,無息退還乙方。 
4.     乙方如有積欠租金、依約應負擔之費用未繳納致甲方代墊或房屋之不當使用應負賠償責任時,該積欠租金、代墊款及損害額,甲方得由押租金優先扣抵之。 
5.     其他: 
5.1.依土地法第九十七條第一項之規定,房屋租金不能超過土地及其房屋申報總額年息的百分之十。即將房屋及土地申報總值除10再除12,就等於每月租金的上限,超過部分房客可以不付,也可以請求當地縣市政府強制降低租金。但如果雙方同意約定的租金超過土地法最高限額時,不算違法。(土地部分,任何人均可向地政機關取得公告地價資料;房屋部分亦可向稅捐機關取得房屋現值的資料)。
5.2.另依土地法第九十九條之規定,押租金不得超過二個月房屋租金之總額,超過部份,承租人得以超過之部分抵付房租。
5.3.有訂期限之租賃契約,房東不得單獨調漲租金,如果房東片面提出調漲租金時,房客可以予以拒絕。
5.4.如因天災事變,或房東怠于修繕租賃物等非因房客之事由致使租賃物一部分或全部不能使用時,房客可依租賃物不能使用之部分請求減免租金或終止租賃契約而請求損害賠償。
5.5.在交付押金、訂金或租金時,房客都應要求房東開付收據或在房客持有的租賃契約書中簽收注明收訖事宜(後附參考表二),當然房東在返還押金或訂金于房客時,也應該要求房客簽寫收據或在房東持有的租賃契約書上記明收訖事宜。
第四條:稅費 
1.     本租賃物應納之一切稅費,如房屋稅、地價稅、出租人因本件租賃而生或增加之所得稅等,皆由甲方自行負擔。 
2.     租賃期間因使用本租賃物所產生之電費\自來水費\瓦斯費\電話費\大樓管理費\其他________,除另有約定外,應由乙方負擔。前項未勾選或表明之其他費用,如為使用租賃房屋所生之費用,均由甲方負擔。 
3.     前項費用採 
按月收________ 元整 
每學期________ 元整 
含租金內 
樓室()自行分攤 
按水、電或瓦斯表計 
乙方自行向應納機關或單位繳納。
4.     其他:
4.1.依據民法第四二七條之規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔」,故一般坊間的契約書中,常見有「租屋之房屋稅、地價稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部分,由房客負責負擔」之規定,此並不合理,應儘量爭取由房東負擔。
4.2.有關使用房屋而連帶產生的相關費用如水電費、大樓管理費等,最好事先於契約中明訂數額或彼此分擔之方式,以免事後產生爭議。但在簽約時未言明之其他費用,且為使用租賃房屋所產生之費用,應由甲方來負擔。
4.3.與室友分租時,應事先明訂租金、水電費等相關費用分擔情形,並雙方確立合理、良好之生活公約等規範事宜,以避免日後產生無謂的糾紛。
第五條:轉租 
1.     甲方(□同意/不同意),乙方得將租賃權轉讓與第三人,亦得將房屋轉租與第三人。如甲方同意上述約定,則乙方應於轉租或讓與租賃權後,立即通知甲方;如因乙方未通知而造成甲方受有損害,乙方願負賠償之責。 
2.     其他: 
2.1.當房客為尋找分租室友,而欲擔任二房東角色時,應先取得房東同意,經確定可以轉租後,方可與房客簽約,訂約後房客只需對二房東負責。屆時如果房客有違背契約之情形時,則全權由二房東對大房東負責。二房東在轉租或讓與租賃權時都應該通知大房東,若因為疏於告知義務而導致大房東的房子有任何損害,二房東必須負擔所有的責任與賠償。
2.2. 一般坊間的契約書中,如訂有「未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋」之規定時,可爭取加注「留宿親人,不在此限」。
第六條:修繕及改裝 
1.     房屋因自然使用所產生之耗損或因非可歸責于乙方之事由,而有修繕之必要,應由甲方負責修繕,不得拖延。如修繕不能或修繕後不合使用目的時,乙方得終止本租賃契約。 
2.     乙方如有裝潢或改裝設施之必要,應取得甲方之同意後始得為之,但不得損害原有建築物結構之安全,並不得違反建築相關法令。 
3.     因乙方之故意或重大過失致房屋有任何損害時,由乙方負修繕或損害賠償之責。 
4.     其他: 
4.1.房客在租屋時,應特別注意房屋建材品質、消防安全、結構安全設備、管線是否漏水等事宜,以免遷入後蒙受意外損失之情事。
4.2.依民法四二九條之規定,租賃物有毀壞時,如屋頂漏水或水管不通等因自然使用所產生之修繕必要時,房東有修繕的義務;其他設備之使用,則應盡可能事前在租屋契約中載明何種房屋損害由房東負責,何種損害由房客負責修繕,清楚明訂彼此權責,以及雙方在修復費用上的分擔方式,以免日後發生糾紛。
4.3.房東有修繕租賃物之義務,所謂租賃物不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞、電梯或水、電設施等。
4.4.依民法四三七條之規定,房客有保管房屋及危害通知的義務,如果有違反保管義務致使房屋毀損,應負損害賠償責任;或發現房屋有修護之必要而疏於通知,致使房東來不及維護而有所損失或損害擴大時,要賠償房東因此所受的損害,但如果該危害應維護事項,為房東已知者,不在此限。
4.5.依民法四二四條之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康或生命安全時,房客得終止契約,例如房客發覺所承租的房屋是輻射屋或有土石流危機等情形。
4.6.依民法四三O條之規定,房東有修繕義務,但經房客催告仍不修理時(後附參考範例表三),房客可片面提出終止租約。
第七條:房屋之使用
1.     乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全,經甲方催告而未依限改善者,甲方得終止本契約,若造成甲方之損害,乙方願負一切責任。
2.     如租賃物所在地之公寓大廈住戶間就房屋及相關設施之使用,有規約或其他決議者,乙方亦應遵守之。
3.     其他:
3.1.無論有無訂立契約,假若房客使用租賃房屋有非法使用或影響公共安全事由時,經房東催告後,且房客未于期限內改善時,房東有權片面終止租約,且無須先期通知就可立刻要求搬遷。同時,若造成房東的任何損害,房客都必須負責。
3.2.選擇住處時,除應謹慎考量租賃處區位環境複雜性問題,並應注意同棟建築物進出人口之安全性及鄰里周邊相關問題外,遷入後房客應遵守所承租房屋附屬之相關住戶規約。
第八條:違約之效果 
1.     乙方除以押租金抵償外,積欠租金總額達兩個月以上,經甲方以書面定期催告,期限屆滿乙方仍不支付所積欠之租金時,甲方得終止本租約。 
2.     乙方於租約終止或租期屆滿已經甲方表示不再續約,而仍不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應按月給付甲方按房租二倍計算之違約金,未滿一個月部份按其比例計算。 
3.     甲乙任一方若有違約情事,致損害他方權益時,願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費(依稅捐機關核定之最低收費標準)或其他相關費用。 
4.     其他: 
4.1.民法四四0條規定,房客要欠租兩期以上,並經房東定期催告,房東才能終止租約,是以若房東在租賃契約中明訂「欠租即可終止租約」是無效的。但此並非指房客未來可以投機少付兩期房租,就算租約已經終止,房東仍可向房客索討所欠之房租。
4.2.房客在終止租約經房東催告搬遷或租期屆滿仍不交還房屋時,自終止租約或租賃期滿之翌日起,房客應給付房東按房租二倍計算之違約金,若未滿一個月則以日期按比例來計算。
第九條:租賃物之返還
1.     租賃關係消滅時,乙方應即日將租賃房屋在無改裝情形下依現狀遷空返還甲方,乙方不得藉詞推諉或主張任何權利,且不得向甲方請求遷移費或任何費用,如有遺留傢俱雜物或任何物品未搬出時,視為放棄,並同意由甲方自行處理,乙方絕無異議。若因此所生之費用,由押租金內優先扣除,如有不足,仍應由乙方支付差額。
2.     如租賃房屋之改裝系經甲方之同意者,乙方得以現狀遷空返還,無須拆除改裝所添加之設備或物品。
2.1.要交還租賃處時,房屋若未改裝過,房客僅以現狀交屋即可,如在原來或經常使用情形下,因經過使用而呈現該有的狀態,就像地毯、電燈、衛浴設備等正常使用而耗損的情況;但如果房客為了安裝冷氣或其他設備,未經房東同意而擅自鑿洞、釘孔或挖掘時,需負賠償責任。
2.2.房客如果要裝潢改變房屋原本結構應先取得房東之同意,亦可事先與房東約定好,租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年,再決定是否投入裝潢改善。
2.3.租賃期限屆滿,房客完成應盡責任後,房東扣除房客應繳納之相關費用後,房東有義務退還押租金,如不履行時可予以催告要求強制執行。
第十條:管轄法院 
如因本約所生紛爭,雙方同意以臺灣_____________地方法院為管轄法院。 
1.     為求慎重,租賃雙方可明訂彼此合意之某法院來處理或進一步仲裁彼此無法解決之紛爭。
2.     建立租賃雙方良好和諧之關係,同時兼顧房東、房客雙方之權益,才是根本解決糾紛產生之道。
第十一條:誠信原則 
本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。 
如有未盡事宜,可參考民法第五節「租賃」及土地法第三編第三章「房屋及基地租用」等條文。
第十二條:特別約定事項:雙方得自行議定之特別條款。 
1.     本租賃契約租賃期限未滿,若乙方擬提前終止本約,應於一個月前通知甲方,並應另行給付甲方相當於一個月之租金額。如甲方擬提前收回房屋,亦應於一個月前通知並賠償乙方一個月租金之損害。 
2.     生活規範事項…..
3.     其他: 
3.1.提前終止租約,除應於一個月前通知外,並應另行給付另一方相當於一個月租金的金額為宜。
3.2.雙方于訂定契約時,應于契約上清楚載明特別約定之事項,如可否飼養寵物、可否開放異性入內、可否留宿異性、可否打麻將、室內可否吸煙及修繕責任歸屬等相關生活約定,以免日後產生爭議及糾紛。
第十三條:誠信原則 
保證人就乙方依本契約所應負之一切責任,同意放棄先訴抗辯權,負連帶保證之責。 
言明保證人之責任歸屬,必須為房客的行為後果負責。
前述條款均為立約人所同意,恐口說無憑,特立本契約書一式二份,雙方各執乙份為憑。
立契約書人
出租人(甲方):           (簽章)
戶籍地址:
身份證號碼:
出生年月日:
承租人(乙方):           (簽章)
戶籍地址:
身份證號碼:
出生年月日:
乙方連帶保證人(丙方):       (簽章)
戶籍地址:
身份證號碼:
出生年月日:
中 華 民 國    年  月  日 
 
特別注意事項
1.     訂約時請務必詳細審閱契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍位址及身份證號碼,以免日後求償無門。
2.     契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
3.     簽約完畢,雙方應各執一份完整的契約書正本留存,如有數位承租人,則可與出租人依人數分別訂立數份契約,亦或每位承租人於租賃契約書承租人處簽名,以保障自身權益;所謂正本系指凡簽名蓋章處應為用印簽名之原件正本,而不得以影本代替。遷入後並應自我要求尊重契約內容,並進而積極維持房東與房客間良好之租賃關係。

 

 

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 附件下載
請下載  房屋租賃相關表格1.9 M 2012-05-29

 

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